房貸成數是什麼？
房貸成數是指銀行願意借給你的金額，佔你房屋價值的百分比。舉例來說，如果你的房屋價值為1,000萬，房貸成數為80%，那麼銀行會借給你800萬。不過，需要注意的是，這裡的房屋價值並不是你購屋的金額，而是銀行根據房屋所在地、屋齡和坪數評估出來的價值。
房貸成數之所以重要，是因為它可以彌補自備款不足的問題，使你能夠成功購屋。但銀行不僅僅根據房屋價值來決定房貸成數，還會考慮你的信用評分、聯徵紀錄、穩定的收入等因素。因此，我們無法保證房貸成數能夠完全符合需求。因此，我們建議，如果你還有多餘的資金，可以將其用作自備款，以防止房貸成數不足的情況。
提高房貸成數的5大秘訣
1. 選擇高價值地段的房屋
提高房貸成數的第一步是了解房屋的價值。位於高價值地段的房屋通常能夠獲得更高的房貸成數。高價值地段可以指位於繁華地區或距離捷運站1,000公尺內的房屋。即使是中古屋，如果位於高價值地段，銀行也會給予較高的房貸成數。
相反，如果房屋位於偏遠地區或無尾巷中，則銀行可能會給予較低的房貸成數。你可以通過觀察房子附近的繁榮程度和是否有便捷的大眾運輸工具來快速判斷房屋的地段價值。如果想更精確地了解房屋價值，建議使用銀行提供的線上房屋價值查詢服務。
2. 避免房屋附近的嫌惡設施
嫌惡設施指的是一般人不希望出現在住處附近的設施，包括對生命造成威脅的設施（如飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽等）和對生活造成干擾的設施（如高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業等）。
因為大多數人不願意在這些設施附近居住，所以銀行認為這些房屋難以銷售，房屋價值較低，進而影響房貸成數。在購房前，建議觀察房屋附近100公尺內是否存在嫌惡設施。
3. 選擇較新的房屋
根據近年的數據，中古屋的房貸成數通常為6至7成。簡單來說，房屋的屋齡愈高，可以貸到的金額愈少，甚至有可能無法通過房貸審核。這是因為大多數人更傾向於購買預售新屋，而不是中古屋，除非中古屋位於高價值地段。
為了降低風險，銀行對於屋齡和貸款期限有以下限制：屋齡 + 貸款年限 < 50 年 如果你希望獲得較高的房貸成數，建議選擇預售新屋或屋齡較低的房屋。如果必須選擇中古屋，請確保「屋齡 + 貸款年限 < 50 年」。
4. 維持良好的信用評分
在申請房貸時，銀行會查閱聯徵紀錄，評估你的信用評分以及是否有未清償的債務或遲付的記錄。因此，為了提高房貸成數並確保貸款申請成功，建議在申請房貸之前自行查閱聯徵紀錄，了解自己的信用評分以及是否存在不良記錄。這可以幫助你更好地準備房貸申請。
5. 維持穩定的還款能力
最後一個提高房貸成數的秘訣是確保自己具有穩定的還款能力。如果你是一名收入穩定的上班族，建議在申請房貸時提供最近6個月的薪資轉帳證明。如果你是自營商，建議定期將收入存入銀行帳戶，以確保你具有穩定的還款能力。
房貸成數的不同條件和可貸金額
上述提到的秘訣可以幫助提高房貸成數，但實際可貸金額仍取決於多種因素。以下是一些常見的房貸成數條件，但需要注意，這些僅供參考，實際情況可能因個人條件而異。如果你的貸款條件非常優越，仍然可以與銀行協商獲得更高的房貸成數。
房貸成數不足時該怎麼辦？
善用房貸試算工具
在申請房貸之前，建議使用房貸試算工具來計算每月的還款金額是否在你的負擔範圍內。同時，使用總費用年百分率（APR）來評估不同貸款方案的實際支出成本，以找到最適合你經濟狀況和還款能力的房貸方案。這可以幫助你預防房貸成數不足的情況。
準備充足的自備款
購屋時，建議準備至少總價的3至4成作為自備款。因為一般的房貸成數約為6至7成，最高可達8成，通常限於市中心、生活機能優越和有穩定職業收入等條件的房屋。由於目前房價持續上漲，有些申貸者可能會面臨成交價高於實價登錄金額的情況。銀行在核貸時通常參考實價登錄的資料，因此提前準備足夠的自備款可以防止房貸成數不足的問題。
考慮申請二胎房貸
如果已經簽約，但房貸成數不足，可以考慮申請二胎房貸，也稱為二順位房屋貸款。這種貸款將原本的房貸再次抵押，申請一筆額外的貸款。需要注意的是，二胎房貸通常需要透過其他銀行或借貸公司處理，並且利率較高，期限較短。因此，這是一種不同於一般房貸的選擇，通常適用於特殊情況。
申請房貸寬限期
如果你購買房屋的目的是為了投資，或者計劃在未來2至5年內獲得大筆資金，可以考慮申請房貸寬限期。房貸寬限期意味著在一段時間內，你只需要支付利息，而無需償還房貸本金。寬限期通常為2至3年，最長可達5年。然而，寬限期結束後，你需要按照合同上的本金和利息分攤還款，每月支付房貸。這不是延長貸款期限，而是在更短的時間內償還房貸本金。因此，一般上班族通常不建議申請房貸寬限期，這通常適用於投資者、換屋族或確定未來有大筆資金入帳的情況。
房貸成數是購屋過程中的重要因素，了解如何提高房貸成數和應對不足的情況可以幫助你更好地規劃購屋計劃。
無論你的情況如何，建議在申請房貸之前咨詢專業財務顧問，以確保做出明智的財務決策。希望這些秘訣能幫助你實現夢想中的購屋計劃